Як ефективно управляти своєю власністю в багатоквартирному будинку?
.jpg)
Реалізація прав та виконання обов’язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо утримання та управління власністю є актуальною для мешканців багатоквартирних будинків. Все більше їх приймають рішення від’єднатися від ЖЕКу та створити ОСББ у своєму будинку. Причини цього, безперечно, є об’єктивні: це і незадовільний стан під’їздів, горищ, покрівель, підвалів, інженерних мереж, прибудинкових територій, непрацюючі ліфти, несвоєчасне проведення поточного або капітального ремонтів.
14 травня 2015 року Верховною Радою України прийнято Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Новий закон руйнує монополію ЖЕКів на надання житлово-комунальних послуг та перекладає повну відповідальність за утримання та управління будинком на його мешканців. Відтепер власники квартир багатоповерхових будинків мають опікуватися не лише своїми оселями, а й сходами, ліфтами, дахом та подвір"ям. В Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» 1 липня вилучена норма щодо першого капітального ремонту в новостворених ОСББ за рахунок попереднього балансоутримувача, як це було раніше. Скасовано будь-які види дотацій з бюджету для надавача послуг на утримання житла та капітальний ремонт.
Згідно з нововведенням мешканці мають час до 1 липня 2016 року, аби визначитися з тим, хто здійснюватиме управління їхнім будинком надалі. Статтями 7, 8, 9 Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначені права, обов’язки та відповідальність співвласників та форми управління багатоквартирним будинком. У Законі чітко обумовлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За їх рішенням усі або частина цих функцій можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.
Отже є дві форми управління багатоквартирним будинком. Для їх реалізації необхідно:
1.Створити об’єднання співвласників та передати всі функції з управління керівним органам цього об’єднання. Така форма управління вже використовується з 2001 року.
2. Провести збори співвласників та визначити управителя і передати йому усі або частину функцій з управління.
Крім того, законодавством чітко установлено терміни для визначення співвласниками форми управління. У разі, якщо протягом одного року з дати набрання чинності цього Закону співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої він розташований. У такому випадку ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
Таким чином, норми Закону стимулюють власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, які не створили ОСББ раніше, організуватися та прийняти рішення щодо форми управління будинком протягом року з дати набрання чинності Законом, а саме до липня 2016 року.
Яку ж форму управління обрати? Міжнародний і наш вітчизняний досвід та практика показують, що ОСББ – це найкращий шлях для ефективного управління власністю у багатоквартирному будинку. І ось чому.
По-перше. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – єдиний спосіб для власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку спільно володіти, користуватися, здійснювати управління будинком, а також утримувати свою власність у доброму стані. Cтатус ОСББ визначається Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". Згідно зі статтею 1 цього закону ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Тобто, об’єднання, як юридична особа, має печатку, банківській рахунок, укладає цивільно-правові договори.
На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають:
– кошторис утримання свого житла;
– розмір внесків на утримання будинку, структуру і стиль управління;
– формують штатний розклад (персональний склад) та заробітну плату;
– мають право оптимального вибору виконавців житлово-комунальних послуг та набувають реального впливу на якість проведення робіт (дезінфекція та дератизація, поточний ремонт, обслуговування димовентканалів та внутрішньобудинкових інженерних мереж, на прибудинковій території: зрізка дерев чи кущів, видалення сухостійних дерев тощо).
ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг (теплоенерго, водоканал та інші) виконання умов договорів, які воно уклало. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду допоміжні приміщення і скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.
Оскільки новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які у них залишились перед комунальним або приватним підприємством, яке обслуговує будинок, то мешканці, які мають заборгованість, повинні погасити її або укласти договір з підприємством на розтермінування заборгованості. ОСББ має особливості оподаткування: воно за законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності, тобто є неприбутковою організацією.
Зрозуміло, що ці права поєднуються і з обов’язками, головними з яких є забезпечення своєчасної сплати мешканцями внесків за житлово-комунальні послуги та утримання будинку у належному технічному і санітарному стані.
Вищим керівним органом ОСББ є загальні збори. На загальних зборах члени об’єднання здійснюють своє право вирішувати пов’язані з діяльністю ОСББ питання, такі як: затвердження річного звіту та плану господарської діяльності наступного року, внесення змін до статуту, вибори правління і ревізійної комісії, використання (наприклад, здача в оренду) допоміжних приміщень будинку. Основним документом, який закладає правову базу для побудови взаємин між окремими власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є його статут. Поточний контроль за надходженням та витрачанням коштів в об’єднанні здійснює правління. Правління періодично звітується на загальних зборах про виконання фінансового плану, укладає угоди та наймає на роботу працівників для виконання робіт із утримання будинку. Отже, в разі створення ОСББ співвласники самостійно визначають розмір витрат, необхідних для утримання свого будинку і прибудинкової території. Крім того, після створення ОСББ для співвласників зберігається встановлений законодавством порядок надання пільг на житлово-комунальні послуги та житлових субсидій.
По-друге. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю. В цьому разі відносини з управителем регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем. Рішенням зборів може також бути обрана уповноважена особа(особи) співвласників на укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням. В даному випадку договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками) уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов"язковим для виконання всіма співвласниками.
З чого треба почати, щоб створити ОСББ? Об’єднання може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках). Створення ОССБ можна умовно поділити на 8 етапів:
1. Сформувати ініціативну групу із створення ОСББ (в кількості не менше 3-х осіб).
2. Ініціативна група складає список власників квартир та нежитлових приміщень у будинку.
3.Ініціативна група проводить інформаційно-роз’яснювальну роботу з мешканцями будинку щодо переваг та механізму створення ОСББ.
4. Підготувати проект Статуту ОСББ.
5. Визначити дату і місце проведення установчих зборів, сформувати порядок денний.
6. Визначитися з кандидатурами голови ОСББ, членів правління, бухгалтера.
7. Провести установчі збори, на яких прийняти рішення про:
– створення ОСББ;
– визначення назви ОСББ та затвердження Статуту;
– обрання керівних органів: голови, правління, ревізійної комісії;
– обрання уповноваженої особи, яка займеться державною реєстрацією ОСББ;
– визначення розміру частки кожного співвласника у витратах, пов’язаних із створенням ОСББ (на підготовку і реєстрацію установчих документів, виготовлення печатки і штампа, відкриття розрахункового рахунку у банку).
8. Уповноважена установчими зборами особа подає документи ОСББ на державну реєстрацію. Державна реєстрація об’єднання проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.
Після державної реєстрації ОСББ, голова правління звертається до колишнього балансоутримувача будинку або до виконавчого комітету міської ради про передачу будинку на баланс (не пізніше тримісячного строку) та отримання технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних споруд.
Виконавчий комітет приймає рішення про передачу житлового будинку з балансу ЖЕКу на баланс ОСББ та про утворення комісії з приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс. Датою передачі житлового будинку з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.
Одночасно з питанням передачі житлового будинку, новостворене ОСББ вирішує питання закріплення земельної (прибудинкової) ділянки за ОСББ.
Стаття взята з офіційного сайту Ковельської міської ради від 04.05.2016 року.
14 травня 2015 року Верховною Радою України прийнято Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Новий закон руйнує монополію ЖЕКів на надання житлово-комунальних послуг та перекладає повну відповідальність за утримання та управління будинком на його мешканців. Відтепер власники квартир багатоповерхових будинків мають опікуватися не лише своїми оселями, а й сходами, ліфтами, дахом та подвір"ям. В Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» 1 липня вилучена норма щодо першого капітального ремонту в новостворених ОСББ за рахунок попереднього балансоутримувача, як це було раніше. Скасовано будь-які види дотацій з бюджету для надавача послуг на утримання житла та капітальний ремонт.
Згідно з нововведенням мешканці мають час до 1 липня 2016 року, аби визначитися з тим, хто здійснюватиме управління їхнім будинком надалі. Статтями 7, 8, 9 Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначені права, обов’язки та відповідальність співвласників та форми управління багатоквартирним будинком. У Законі чітко обумовлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За їх рішенням усі або частина цих функцій можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.
Отже є дві форми управління багатоквартирним будинком. Для їх реалізації необхідно:
1.Створити об’єднання співвласників та передати всі функції з управління керівним органам цього об’єднання. Така форма управління вже використовується з 2001 року.
2. Провести збори співвласників та визначити управителя і передати йому усі або частину функцій з управління.
Крім того, законодавством чітко установлено терміни для визначення співвласниками форми управління. У разі, якщо протягом одного року з дати набрання чинності цього Закону співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої він розташований. У такому випадку ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
Таким чином, норми Закону стимулюють власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, які не створили ОСББ раніше, організуватися та прийняти рішення щодо форми управління будинком протягом року з дати набрання чинності Законом, а саме до липня 2016 року.
Яку ж форму управління обрати? Міжнародний і наш вітчизняний досвід та практика показують, що ОСББ – це найкращий шлях для ефективного управління власністю у багатоквартирному будинку. І ось чому.
По-перше. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – єдиний спосіб для власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку спільно володіти, користуватися, здійснювати управління будинком, а також утримувати свою власність у доброму стані. Cтатус ОСББ визначається Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". Згідно зі статтею 1 цього закону ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Тобто, об’єднання, як юридична особа, має печатку, банківській рахунок, укладає цивільно-правові договори.
На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають:
– кошторис утримання свого житла;
– розмір внесків на утримання будинку, структуру і стиль управління;
– формують штатний розклад (персональний склад) та заробітну плату;
– мають право оптимального вибору виконавців житлово-комунальних послуг та набувають реального впливу на якість проведення робіт (дезінфекція та дератизація, поточний ремонт, обслуговування димовентканалів та внутрішньобудинкових інженерних мереж, на прибудинковій території: зрізка дерев чи кущів, видалення сухостійних дерев тощо).
ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг (теплоенерго, водоканал та інші) виконання умов договорів, які воно уклало. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду допоміжні приміщення і скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.
Оскільки новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які у них залишились перед комунальним або приватним підприємством, яке обслуговує будинок, то мешканці, які мають заборгованість, повинні погасити її або укласти договір з підприємством на розтермінування заборгованості. ОСББ має особливості оподаткування: воно за законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності, тобто є неприбутковою організацією.
Зрозуміло, що ці права поєднуються і з обов’язками, головними з яких є забезпечення своєчасної сплати мешканцями внесків за житлово-комунальні послуги та утримання будинку у належному технічному і санітарному стані.
Вищим керівним органом ОСББ є загальні збори. На загальних зборах члени об’єднання здійснюють своє право вирішувати пов’язані з діяльністю ОСББ питання, такі як: затвердження річного звіту та плану господарської діяльності наступного року, внесення змін до статуту, вибори правління і ревізійної комісії, використання (наприклад, здача в оренду) допоміжних приміщень будинку. Основним документом, який закладає правову базу для побудови взаємин між окремими власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є його статут. Поточний контроль за надходженням та витрачанням коштів в об’єднанні здійснює правління. Правління періодично звітується на загальних зборах про виконання фінансового плану, укладає угоди та наймає на роботу працівників для виконання робіт із утримання будинку. Отже, в разі створення ОСББ співвласники самостійно визначають розмір витрат, необхідних для утримання свого будинку і прибудинкової території. Крім того, після створення ОСББ для співвласників зберігається встановлений законодавством порядок надання пільг на житлово-комунальні послуги та житлових субсидій.
По-друге. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю. В цьому разі відносини з управителем регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем. Рішенням зборів може також бути обрана уповноважена особа(особи) співвласників на укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням. В даному випадку договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками) уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов"язковим для виконання всіма співвласниками.
З чого треба почати, щоб створити ОСББ? Об’єднання може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках). Створення ОССБ можна умовно поділити на 8 етапів:
1. Сформувати ініціативну групу із створення ОСББ (в кількості не менше 3-х осіб).
2. Ініціативна група складає список власників квартир та нежитлових приміщень у будинку.
3.Ініціативна група проводить інформаційно-роз’яснювальну роботу з мешканцями будинку щодо переваг та механізму створення ОСББ.
4. Підготувати проект Статуту ОСББ.
5. Визначити дату і місце проведення установчих зборів, сформувати порядок денний.
6. Визначитися з кандидатурами голови ОСББ, членів правління, бухгалтера.
7. Провести установчі збори, на яких прийняти рішення про:
– створення ОСББ;
– визначення назви ОСББ та затвердження Статуту;
– обрання керівних органів: голови, правління, ревізійної комісії;
– обрання уповноваженої особи, яка займеться державною реєстрацією ОСББ;
– визначення розміру частки кожного співвласника у витратах, пов’язаних із створенням ОСББ (на підготовку і реєстрацію установчих документів, виготовлення печатки і штампа, відкриття розрахункового рахунку у банку).
8. Уповноважена установчими зборами особа подає документи ОСББ на державну реєстрацію. Державна реєстрація об’єднання проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.
Після державної реєстрації ОСББ, голова правління звертається до колишнього балансоутримувача будинку або до виконавчого комітету міської ради про передачу будинку на баланс (не пізніше тримісячного строку) та отримання технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних споруд.
Виконавчий комітет приймає рішення про передачу житлового будинку з балансу ЖЕКу на баланс ОСББ та про утворення комісії з приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс. Датою передачі житлового будинку з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.
Одночасно з питанням передачі житлового будинку, новостворене ОСББ вирішує питання закріплення земельної (прибудинкової) ділянки за ОСББ.
Стаття взята з офіційного сайту Ковельської міської ради від 04.05.2016 року.
11-05-2016
